إشكالية تزاحم الحقوق المسجلة في السجل العقاري

مقال أكاديمي محكم

إشكالية تزاحم الحقوق المسجلة في السجل العقاري

المصدر: مجلة جامعة تشرين - سلسلة العلوم الاقتصادية والقانونية

الكاتب: د. أحمد الحراكي

الملخص:

تعد الملكية العقارية من أهم أنواع الملكية، وما للعقار من قيمة اجتماعية واقتصادية قبل أن يكون مكان معد للسكن، فالعقار يتمتع باهتمام قوي باعتباره يؤلف جزءاً هاماً من ملكية الجماعات والافراد. ولذلك عمدت معظم التشريعات العقارية إلى تنظيم الملكية العقارية على أسس متينة وواضحة فالعقارات في سورية كانت تخضع لأحكام قانون الاراضي العثماني، ونظام الطابو العثماني وسجلات التمليك في عهد الحكومة العثمانية كانت على غاية من التشويش ولم تتفق مع الحقائق العلمية، حيث كان التصرف في العقارات بدون سندات بالبيع والهبة والرهن. وأيضاً كانت سجلات التمليك غير سالمة من التزوير حيث كانت اسماء المتصرفين تحذف وتبدل بغيرهم. وبسبب تزايد النزاعات القضائية حول العقارات كان لا بد من وجود بيئة تشريعية تحدد ضوابط والية اللجوء إلى القضاء للوصول إلى الحق المدعى به عقارياً. وتتمثل هذه الضوابط في ما يسمى نظام السجل العقاري والذي يهدف إلى اشهار التصرفات القانونية الواقعة على العقارات حتى يكون الجميع على علم بها بما تتضمنه هذه التصرفات من ترتيب حقوق أو اعباء قانونية على هذه العقارات. وينقسم نظام السجل العقاري لنوعين: التسجيل الشخصي والتسجيل العيني. ويقوم نظام التسجيل الشخصي على أساس اسم الشخص وهويته بصفته مالكاً للعقار فتكون السجلات العقارية في هذا النظام قائمة على تبيان اسماء المالكين وما يملكونه من عقارات، ولا يعتبر التسجيل الشخصي دليلاً قاطعاً على ملكية المتصرف إليه للعقار ولا يحتج به تجاه الغير ولا يجوز التمسك بهذا التسجيل قبل الغير الذي اكتسب ملكية العقار بالتقادم. بينما يقوم نظام التسجيل العيني على أساس تسجيل العقار بحد ذاته في السجلات وليس الشخص كما سبق في التسجيل الشخصي. وهذا النظام الذي اتبعه المشرع السوري، حيث أنه وفقاً لهذا النظام تخضع العقارات إلى عمليات التحديد والتحرير وعمليات احصائية دقيقة، وتنظم هذه العقارات في سجلات الملكية، وتتميز هذه الطريقة بتوفير الحماية القانونية للمتعاملين واضافة لسهولة التعرف على المركز القانوني للعقار.